案例一

老师，我们公司将闲置办公楼对外出租，目前尚未开票，但是一次性预收了2年房租2180万元，请问是否发生了增值税纳税义务？

答复：

是的，增值税是一次性缴纳的，只要是预收了房租，不管是否开票，就要缴纳增值税了。

参考：

根据财税「2016」36号附件1第四十五条：（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（财税「2017」58号修改，建筑服务收到预收款不属于纳税义务发生时点）。

案例二

老师，我们公司将闲置办公楼对外出租，目前尚未收到房租款，但是客户要求我们提前将租金发票开出来，请问是否发生了增值税纳税义务？

答复：

是的，只要是先开具了发票，增值税就需要缴纳了。

参考：

《营改增试点实施办法》第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

1.纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

案例三

老师，我们公司将闲置办公楼对外出租，目前尚未收到房租款，也没有开票，但是租赁合同中约定的付款时间已经到了，请问是否发生了增值税纳税义务？

答复：

是的，只要是租赁合同中约定的付款时间到了，增值税就需要缴纳了。

参考：

《营改增试点实施办法》第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

总结一

出租不动产租金的增值税的纳税义务发生时间，需要看看发票开具时间、收款时间以及合同约定付款时间哪个在前，最先在前时间作为出租不动产租金的增值税纳税义务发生的时间。

总结二

若是客户在房租合同约定付款日期之前付了款，则增值税纳税义务也就提前发生了。